La nue-propriété
Achetez un bien immobilier avec une forte décote
INDICATEURS
Risque
- Moyen
Horizon d'investissement
- > 15ans
Facilité de revente
- Faible
CARACTÉRISTIQUES
Enveloppe
En direct
Avantages fiscaux
IFI
Ticket d'entrée
Prix d’un bien immobilier
(> 60 000 €)
AVANTAGES
POINTS D’ATTENTION
En bref
La pleine propriété se divise en :
- Nue-propriété qui s’agit du droit de posséder un bien immobilier sans en percevoir les revenus et sans en soutenir les coûts
- Usufruit qui s’agit du droit de percevoir les revenus et de soutenir les coûts de ce bien
L’achat d’un bien en nue-propriété s’effectue avec une forte décote sur sa valeur de marché en pleine-propriété car le nu-propriétaire ne peut pas disposer du bien ni des loyers durant la durée du bail. En effet, l’équivalent des loyers est perçu sous la forme d’une réduction immédiate sur le prix de l’immobilier.
L’usufruit temporaire est donné à un organisme de logement social ou institutionnel pendant une durée fixe, définie contractuellement d’au minimum 15 ans.
A la fin du contrat, le nu-propriétaire reçoit l’usufruit automatiquement et il obtient la pleine propriété du bien sans coûts supplémentaires.
LEXIQUE
Démembrement : acte qui sépare la nue-propriété et l’usufruit d’une propriété
IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière
Nue-propriété : dans le cadre d’un démembrement de propriété, il s’agit du droit de posséder un bien sans en percevoir les revenus ou en soutenant les coûts
Taxe foncière : impôt supporté par le propriétaire d’un immeuble au 1er janvier
Usufruitier : personne ayant la possibilité d’utiliser le bien et d’en toucher les revenus
LE SAVIEZ-VOUS ?
Zoom : Les intérêts de la nue-propriété
Un bien détenu en nue-propriété ne rentre pas dans la base de calcul de l’IFI. Cette règle s’applique à tous les biens démembrés.
La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier ce qui permet de ne pas avoir à supporter de charges durant la période d’usufruit temporaire de l’organisme social.
La nue-propriété sert aussi à optimiser sa succession :
- Il est possible de profiter de l’abattement de 100 000 € en donnant la nue-propriété d’un immeuble à ses enfants.
- Cela va permettre aux parents de rester usufruitier et donc de continuer à bénéficier de leur bien jusqu’à leur mort. Le seul inconvénient est qu’il leur faudra l’accord des enfants pour vendre le bien
- Lors de la succession, cela permettra de ne pas payer de droits sur les biens déjà transmis.
La diversification, principe de base d'un portefeuille robuste.
Exemples
Marie, 75 ans, retraitée, 2 enfants, veut protéger sa famille.
Elle décide donc d’acheter un immeuble en nue-propriété pour 180 000 € (dont la valeur en pleine-propriété est 300 000 €) et de la donner à ses 2 enfants.
Les enfants vont recevoir chacun 90 000 €, soit la moitié de la nue-propriété. Ils n’auront aucun droit à payer car Marie bénéficie d’un abattement de 100 000 € par enfant en ligne directe et ils pourront récupérer la pleine-propriété du bien au bout de 15 ans.
Thibault et Nikita, 50 ans, mariés, 1 enfant veulent préparer leur retraite.
Ils décident d’acheter un immeuble en nue-propriété pour 240 000 € (dont la valeur en pleine-propriété est de 400 000 €). En partie financé par un prêt immobilier, ils peuvent déduire de leurs revenus fonciers les intérêts générés. Leur effort d’épargne mensuel correspond au remboursement de ce prêt.
Une fois récupérée la pleine propriété du bien, ils pourraient le mettre en location et percevoir des loyers leur permettant de compléter leur retraite.
