Préparer sa retraite grâce à l’immobilier locatif

Par Investisseur Privé, Le Particulier,

Investir dans l’immobilier constitue un excellent moyen d’anticiper la préparation de sa retraite. En s’y prenant suffisamment tôt (dès 40 ans), il est possible de se constituer un patrimoine qui génèrera des revenus complémentaires le moment venu. Nos conseils pour bien investir.

 

Acheter à crédit

Accessible avec une mise de départ minime en recourant au crédit, l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine à moindres frais grâce aux loyers encaissés. De plus, les intérêts d’emprunt payés chaque année réduisant d’autant leur montant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Évaluer la rentabilité de l’opération

Avant de se lancer, l’investisseur doit vérifier que son projet sera rentable, qu’il lui rapportera plus qu’il ne lui coûtera… ou ne lui coutera pas trop cher ! Périodes de vacance locative, risque d’impayés, travaux de remise en état, impôts et charges de propriété ou copropriété non récupérables auprès des locataires… Il est essentiel de tenir compte de ces frais (et ces pertes éventuelles de revenus) pour apprécier le rendement réel de l’investissement.

Privilégier le rendement locatif

Un studio ou un deux pièces se louent plus cher au mètre carré qu’un logement familial. Un logement situé dans une petite ville non soumise à la nouvelle réglementation sur l’encadrement des loyers dégage un meilleur rendement locatif qu’un logement situé dans une grande ville où les prix d’achat sont élevés et les loyers plafonnés. L’immobilier professionnel est aussi plus rentable que l’immobilier résidentiel, mais il est moins accessible aux investisseurs particuliers et il est soumis à une réglementation spécifique.

Penser à la gestion locative

Après avoir acquis le bien immobilier, il faut le louer, choisir un locataire solvable, lui faire signer un bail conforme à la réglementation, encaisser le loyer et les charges, gérer la fin de la location… C’est parfois un véritable casse-tête et souvent chronophage… Aussi, l’investisseur qui ne souhaite pas supporter ces contraintes peut confier la gestion de son bien à un agent immobilier, contre 8 à 10% des loyers, en moyenne. Il peut aussi investir dans des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) dont le patrimoine est confié à des professionnels de la gestion locative.

Protéger les revenus locatifs

Il est impératif de s’entourer de garanties au moment de louer, contre les risques d’impayés de loyers, de dégradations de lieux ou de vacance locative. Le bailleur peut obtenir le cautionnement solidaire d’un proche du locataire, qui s’engage à payer le loyer et les charges à sa place s’il est défaillant. L’autre solution est de souscrire une assurance contre les risques locatifs auprès d’un assureur, moyennant une prime annuelle égale à 2 ou 3% des loyers. Le cumul de ces garanties n’est pas possible légalement (sauf pour la location d’un bien à un étudiant ou à un apprenti).

 

Exemple

Laurent, 48 ans, marié, souhaite s’assurer des revenus complémentaires pour sa retraite, en investissant 50 000 € dans l’immobilier. Toutefois, il ne veut pas s’occuper des contraintes de la location d’un logement et préfère investir dans des SCPI possédant une bonne rentabilité globale entre 4% et 5% (4,43% en moyenne en 2017). Cela lui permet d’espérer en moyenne 4,5% de redistribution par an, soit environ 2 250€ par an qu’il utilise pour préparer sa retraite.