Immobilier : investir dans des SCPI ou des OPCI

Qu’est qu’une SCPI ?

Ces sociétés collectent des fonds auprès des particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers puis les donner en location. Le parc immobilier de la société produit des loyers. Vous en percevez chaque année une fraction, proportionnelle à votre participation dans son capital.

Combien cela coûte d’acheter des parts de SCPI ?

Les parts de SCPI sont accessibles avec une mise de départ réduite (200 € à 1 000 € en moyenne), même s’il faut généralement en souscrire un minimum (5 ou 10, par exemple). Vous pouvez les acheter comptant ou profiter de l’effet de levier du crédit pour en acquérir davantage tout en réduisant l’imposition des revenus produits (grâce à la déduction de vos intérêts d’emprunt).

Quel est l’intérêt d’investir dans une SCPI ?

Vous investissez dans l’immobilier locatif sans les soucis de gestion locative et dieu sait qu’ils peuvent être complexes. La société qui achète ou fait construire les immeubles, gère l’ensemble du processus de location, entretient le parc locatif et fait réaliser les travaux nécessaires. De plus, vous pouvez vous diversifier sur des marchés difficilement accessibles aux particuliers (maisons de retraite, hôtels, centres commerciaux, établissements médicaux, immobilier étranger…) dont la gestion obéit à des règles différentes de l’immobilier résidentiel.

Les parts de SCPI sont-elles rentables ?

En 2017, les SCPI de rendement ont servi un dividende moyen de 4,43%. Une performance alléchante comparée au 1,5% des fonds euros de l’assurance-vie, ou au 0,75% de votre Livret A (et ce n’est pas une blague). Elles investissent dans l’immobilier tertiaire, plus rentable que l’immobilier résidentiel.

Certaines SCPI, dites « fiscales », servent un rendement moins élevé mais permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le rendement servi s’entend net des frais de gestion (9 à 12% des loyers perçus) prélevés annuellement. Le souscripteur doit aussi payer des frais d’entrée (5 à 10%) lors de l’acquisition de ses parts.

Est-ce un investissement risqué ?

Les risques locatifs sont mutualisés. La SCPI investit sur différents marchés et dans différentes zones. Surtout, elle a des centaines voire des milliers de locataires distincts (la première SCPI française en compte près de 2 000). Le risque d’impayés ou de vacance locative est donc dilué par rapport à ceux que vous supportez en cas d’investissement direct dans l’immobilier. Il est néanmoins essentiel de vérifier la solidité financière de la société avant de s’engager.

Quelle différence entre une SCPI et un OPCI ?

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) peuvent investir une partie de l’épargne qu’ils collectent dans des valeurs mobilières comme des actions de sociétés immobilières et foncières internationales. Ils ne sont pas cantonnés à l’immobilier physique comme les SCPI. Les parts d’OPCI sont ainsi plus liquides, vous pouvez demander à tout moment à l’organisme de les racheter.

Autre différence, les revenus des OPCI relèvent généralement du régime fiscal des dividendes d’actions, alors que ceux versés par les SCPI sont imposés comme des loyers. Les parts d’OPCI et de SCPI souscrites dans le cadre des fonds en Unités de Compte de votre contrat d’assurance-vie profitent toutefois de la fiscalité avantageuse de ce placement.

Exemple

Cyril, 26 ans, désire investir une partie de son capital à hauteur de 30 000 € dans l’immobilier, mais comme il ne veut pas s’occuper des contraintes de la location d’un logement, il investit à travers son compte IP Titres dans des SCPI possédant une bonne rentabilité globale entre 4% et 5% (4,43% en moyenne en 2017). Cela lui permet d’espérer en moyenne 4,5% de redistribution par an, soit environ 1 500€ par an qu’il utilise pour financer ses vacances.