Immobilier : investir dans l’immobilier d’entreprise

Par Le Particulier, Investisseur Privé,

L’immobilier d’entreprise regroupe tous les biens qui ne sont pas destinés à l’habitation : bureaux, boutiques, commerces, entrepôts, centres commerciaux… jusque-là, tout reste assez logique. Plus rentable que l’immobilier résidentiel, ce secteur n’est toutefois pas réservé aux professionnels. En investissant dans le capital de certaines sociétés ou organismes spécialisés, vous pouvez donc vous constituer un patrimoine diversifié à bon compte.

 

SCI, SCPI et OPCI

Vous pouvez constituer une Société Civile Immobilière (SCI) avec des proches pour qu’elle achète des locaux professionnels et les donnent en location. Cela suppose alors de disposer d’une certaine surface financière, de connaître le marché local et de maîtriser la réglementation juridique des baux professionnels.

L’autre solution peut être de souscrire des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ou d’un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) spécialisé dans l’immobilier d’entreprise. Moyennant une mise de fonds réduite (quelques centaines ou milliers d’euros), vous accédez à un patrimoine diversifié, acquis et géré par des professionnels et vous touchez chaque année une part des bénéfices sociaux. Le tout sans avoir à se préoccuper de la gestion d’un patrimoine locatif (Alléluia).

Investir via votre contrat d’assurance-vie

Certains contrats d’assurance-vie multi-supports permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise à travers des fonds en Unités de Compte composés de parts de SCPI ou d’OPCI « grand public ». Une alternative à l’achat direct intéressante pour les contribuables lourdement imposés car les revenus des parts bénéficient alors de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Ils ne sont imposables que lorsque vous faites un retrait sur votre contrat.

Au contraire, les revenus des parts de SCPI achetées hors assurance-vie sont imposables comme des revenus fonciers et ceux générés par les OPCI sont généralement imposables comme des dividendes d’actions. Cependant, regardez avec attention les frais de gestion prélevés par l’assureur car ils s’ajoutent à ceux facturés par la SCPI ou l’OPCI, réduisant d’autant votre rendement.

Un rendement performant

L’immobilier d’entreprise rapporte plus que l’immobilier d’habitation. Les parts de SCPI investies dans ce secteur ont servi un dividende moyen de 4,43% en 2017. Les parts d’OPCI sont un peu moins performantes (3,98% en moyenne en 2017) car l’organisme peut investir une partie de l’épargne qu’il collecte dans des valeurs mobilières exposées aux évolutions des marchés boursiers. Cependant, elles sont aussi plus liquides que les parts de SCPI, ce qui vous permet de les vendre plus facilement en cas de besoin.

L’immobilier d’entreprise est aussi moins contraignant juridiquement parlant et il génère a priori moins de risques pour le bailleur (impayés, vacance locative, dégradations, de troubles de voisinage…). De plus, ces risques sont dilués en cas d’achat de parts de SCPI ou d’OPCI car leurs investissements et leurs locataires sont nombreux. Vous devez toutefois vous assurer du sérieux et de la solidité financière de la société ou de l’organisme sélectionné avant de vous lancer.

Attention aux frais d’entrée !

Les frais d’acquisition des parts de SCPI ou d’OPCI oscillent généralement entre 5 et 10% du prix d’achat. Ils compensent les frais de recherche et d’acquisition du patrimoine immobilier payés par la société ou l’organisme, notamment les frais de notaire. Le souscripteur doit aussi supporter des frais de gestion chaque année et des frais de sortie le cas échéant. Le rendement servi s’entend net des frais de gestion.

Exemple

Cyril, 26 ans, désire investir une partie de son capital à hauteur de 30 000 € dans l’immobilier, mais comme il ne veut pas s’occuper des contraintes de la location d’un logement, il investit à travers son compte IP Titres dans des SCPI possédant une bonne rentabilité globale entre 4% et 5% (4,43% en moyenne en 2017). Cela lui permet d’espérer en moyenne 4,5% de redistribution par an, soit environ 1 500€ par an qu’il utilise pour financer ses vacances.