Immobilier : comprendre les différentes SCPI

Par Le Particulier, Investisseur Privé,

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissement collectif dont l’objet, comme leur nom l’indique, est d’acquérir un patrimoine immobilier et de le louer. À ce titre, elles sont autorisées à collecter de l’épargne auprès du public. Elles sont réparties en deux grandes familles : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

 

Les SCPI de rendement

Elles représentent plus de 90% de la collecte des capitaux auprès des épargnants. L’objectif de ces SCPI est de se constituer un patrimoine immobilier qui permettra de distribuer un maximum de revenus à leurs associés.

Elles ont servi un dividende moyen de 4,43% en 2017, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Des performances qui s’expliquent par la diversification de leurs investissements : bureaux, commerces, établissements médicaux, entrepôts, écoles… Ces sociétés investissent dans des secteurs plus rentables que l’immobilier résidentiel, souvent inaccessibles aux investisseurs particuliers, en France, mais aussi en Europe.

Les SCPI fiscales

Un petit nombre de SCPI est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles donnant accès à des mécanismes de défiscalisation. Vous pouvez, par exemple, souscrire des parts de « SCPI Pinel » ou de « SCPI Malraux ». Elles sont souvent moins rentables que les SCPI de rendement et permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de votre souscription. En contrepartie, vous devez vous engager à conserver vos titres pendant toute la durée couverte par l’engagement de location pris par la société. Soit 6-9 ans minium.

Autres SCPI fiscales, les SCPI dites « de déficit foncier » investissent dans l’immobilier ancien avec travaux. Elles génèrent ainsi des déficits fonciers reportables sur vos revenus imposables. Ces SCPI intéressent surtout les contribuables fortement imposés car elles procurent une économie d’impôt proportionnelle au taux d’imposition du foyer. Plus il est élevé, plus vous économisez, formidable, non ? De plus, cette économie n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, contrairement à la réduction d’impôt des « SCPI Pinel ».

Des frais à surveiller

La souscription de parts de SCPI génère des frais d’acquisition ou frais d’entrée. Variables d’une SCPI à l’autre, ils rémunèrent le travail de recherche, de sélection et d’acquisition du patrimoine immobilier par la société. Ils sont généralement compris entre 5 et 10% du prix des parts.

La SCPI facture aussi chaque année des frais pour la gestion du patrimoine locatif. Ils représentent entre 9 et 12% des loyers perçus. Le dividende servi par la société chaque année aux porteurs de parts de SCPI s’entend net des frais de gestion.

Exemple

Bertrand, 66 ans, retraité, dispose d’un capital de 200 000 € réparti dans un compte chèque, un Livret A et un LDD. Il perçoit aujourd’hui une retraite nette mensuelle de 4 500 €, soit la moitié de ce qu’il percevait en fin de carrière.

Avec son capital disponible, il décide d’acheter des parts de plusieurs SCPI de rendement qui lui offrent 4,5% de performance annuelle moyenne, soit 9 000 €. Ainsi, chaque trimestre il perçoit environ 2 250 € qui viennent s’ajouter en complément de sa retraite.